相続税評価額とは、相続税を計算する際の基準となる課税価格です。

贈与税を計算する際も利用される価格で、現金だけではなく、土地などの不動産にも設定されています。

相続税評価額は後に紹介するように自分で計算して算出することが可能です。

その他の方法としては、不動産鑑定士に依頼して1筆あたり30万円程度の手数料で調べてもらうことはできます。

しかし不動産鑑定士に依頼すると費用が高いため、遺産相続でもめそうな場合など正確に把握しなければならない時ではない限り、自身で計算して算出することをおすすめします。

相続した不動産はどう評価される？相続税評価額を簡単に計算する方法

相続税評価額の計算方法としては、大きく分けて次の2つが挙げられます。

• 路線価方式
• 倍率方式

特に有名な方法は「路線価方式」で、国税庁が公式HPに上げている路線価図を見て計算することが可能です。

以下にそれぞれの計算方法を解説します。

路線価方式

路線価方式とは、路線価に評価したい土地の面積をかけて評価額を計算する方法です。

路線価とは、毎年7月に国税庁が公表する1㎡あたりの土地の価格のことを指します。

固定資産税の納税通知書に記載している土地の面積を把握してから、土地を自分がどの程度の割合で所有しているかを確認します。

土地の持ち分が分からない場合は、法務局で登記簿謄本(登記事項証明書)を取って確認する必要があります。

その後国税庁の公式HP上の路線価図を確認して、自分の土地の地図を確認しましょう。

道路一本ごとに「150D」のように数字とアルファベットが書いてあり、数字は150千円を示し、アルファベットは借地権割合を示します。

これらの数値を利用して、「土地面積×持分×路線価」を計算することで、土地の相続税評価額が算出できます。

倍率方式

路線価を調べた際に、家の前に路線価がない「倍率地域」があります。

その地域は倍率方式を用いて計算する必要があり、固定資産税評価額に国が定めた倍率を乗じることで評価額を算出します。

倍率方式ではまず固定資産税の納税通知書で固定資産税評価額を確認します。

三年に一度改正されるため、基準年を確認しておけば三年は同じです。

その後路線価方式と同じように登記簿謄本で持分を確認してから、国税庁のHPから倍率表を調べます。

倍率表には、評価する土地の地目ごとに評価倍率が記載されています。

倍率方式は「固定資産税評価額×持分割合×倍率」で計算できるので、それぞれの数値を調べて算出しましょう。

土地購入時の値引き交渉は可能！交渉のコツ・注意点を解説

相続税評価額は、土地の利用方法や地形などによって減額が認められています。

主に次の減額処理があるので、見逃さないように気をつけましょう。

• 貸家の場合
• 小規模宅地等の特例が利用できる場合
• 小規模宅地等の特例が利用できる場合

以下にそれぞれのケースを解説します。

貸家の場合

アパートの敷地として使われている土地を貸家建付地といいますが、この土地は評価額を20％程度が減額されます。

貸家は自宅と違って権利関係に縛られているため、借地権や借家権の比率によって相続税評価額も減額可能です。

反対に言えば、貸家の固定資産税や相続税が下がるので、アパート経営などの賃貸物件経営は節税対策として非常に有効です。

小規模宅地等の特例が利用できる場合

「小規模宅地等の特例」は、条件に当てはまる小規模宅地で評価額が最大80％減額できる特例です。

事業として使用している土地を相続する際に、相続税を満額支払わなければならないと土地を手放してしまうことがあるので、それを防ぐために設定されています。

例えば居住用の住宅で「特定居住用宅地等」の要件で面積が330㎡以下であれば、相続税評価額は80％が減額されます。

特例を利用できれば、大幅に節税可能です。

不整形地の場合

長方形や正方形の土地ではなく、一部分が飛び出ているような府生計地では、相続税評価額を減額できます。

不整形地を整形地で覆った際に、はみ出ている部分の面積の割合が整形地にたいして10％以上であれば、減額される対象になります。

国税庁が出している「不整形地補正率表」を用いれば、減額される割合は計算可能です。

相続税評価額とは、路線価方式や倍率方式による土地の価格のことを指しますが、実際に不動産を売る際の価格（時価）とは異なります。

時価は他人同士で売買契約が成立する金額なので、需要と供給の言い値が一致した金額となります。

相続税評価額と時価は完全に同じ金額ではなく、ズレがあります。

相続税評価額は時価より安い

相続税評価額は、時価よりも安くなっています。

時価に対して、相続税評価額は8割程度と言われます。

差がある理由としては、路線価が年1回改正されるのに対し、不動産の時価は1年の間で何度も変動するからです。

時価の変動を都度計算することができないので、割安な評価にしておくことで、納税者の負担になりづらくしています。

差額によって節税が可能

実際の売買価格よりも相続税評価額は安いため、アパートなどを購入すると相続税対策として有効になります。

例えば1億円で土地を購入してアパートを建築すると、土地の相続税評価額は時価の8割なので、8000万円となります。

その上、賃貸物件の敷地になっている土地は「貸家建付地」として減額対象となるため、さらに20％が減額され手評価額は6400万円となります。

「小規模宅地等の特例」が適用されればさらに減額されるため、相続税対策としては非常に有効です。

しかし、大幅な相続税減額のために不動産を購入した人が追徴課税を受けるケースもあるので、過度な節税は避けた方が無難です。

相続税評価額の調べ方としては、路線価方式か倍率方式で算出する方法が一般的です。

路線価図などを確認すれば自分で計算することも可能なので、不動産鑑定士に相談する前に自分で算出してみましょう。

また、相続税評価額は減額措置を受けることもできるので、計算結果からさらに評価額を下げることも可能です。

節税対策として非常に有効ですが、過度な節税は追徴課税の対象になることもあるので気をつけましょう。